I denne artikkelen skal jeg redegjøre for et litt vanskelig tema basert på en sann historie. Det dreier seg om rådgivere ved eiendomskjøp som underslår klientpengene som skal brukes til å gjøre opp kjøpers skatte- og avgiftsforpliktelser med, i særdeleshet dokumentavgiften (nå på 10 %).
Som de fleste vet ligger avgiftene ved kjøp på ca. 12-13 % av kjøpesummen. Nesten ingen kjøpere håndterer tinglysning og avgiftsinnbetaling på egen hånd, men hyrer inn tjenestene til meglere, advokater, gestoriar eller notarius publicus selv. Pengene til kjøper settes da som regel inn på konto hos rådgiver, og han trekker avgiftene og andre utgifter mot denne kontoen. Det kan være snakk om betydelige pengebeløp, ofte flere titusen euro. Hvis rådgiveren er seriøs vil utleggene som betales på kjøpers vegne gjøres opp via bankoverføringer, og i etterkant vil en avregning med kopi av kvitteringer og bilag bli overlevert kjøper, slik at han kan kontrollere at alt har gått riktig for seg.
I løpet av arbeidet med en konkret sak ble jeg oppmerksom på at underslag av klientmidler er en ikke helt uvanlig praksis i visse «rådgivermiljøer» på Costa Blanca. Det er derfor etter min mening på sin plass å advare mot slikt. Ytterligere konkretisering av saken kan jeg pga. taushetsplikten ikke gi.
Underslag av klientmidler skjer som regel når klienten er eldre, utenlandsk, ikke-resident og kjøper av en fast eiendom i Spania. En av de mest ettertraktede fremgangsmåtene blant skurkene, pga. de svært store beløpene det er snakk om, er underslag av midler til å betale dokumentavgift. Dette gjøres ofte slik:
1) Pengene fra kjøper betales inn kontant. I etterkant påstår rådgiveren å aldri ha mottatt penger, eller lavere beløp eller at pengene han mottok var til et annet formål (f.eks. hans egne honorarer). Pga. spanske domstolers overdrevne krav til bevis, slipper ofte svindleren unna i slike tilfeller. Aldri innbetal noe som helst cash. Det er nå uanset forbudt å betale over 2.500 euro cash. Hvis noen ønsker å tvinge igjennom kontant betaling, bruke blanco-sjekker eller lignende «atypiske» betalingsmidler., så er det som regel en (dårlig) grunn til dette. Ikke aksepter noe slikt.
2) Pengene forblir i rådgivers egen lomme (bankkonto) ved at de ikke brukes til det tiltenkte formålet. Dette skjuler rådgiveren for kjøper som tror at alt er i sin skjønneste orden. I slike tilfeller får kjøper heller ikke tinglyst skjøtet sitt, og kan gå i årevis uten å vite at han ikke er formell hjemmelshaver. Ofte oppdages lureriet fordi selgeren av eiendommen har kreditorer som går på huset. Hvis rådgiveren blir konfrontert med det han har gjort, bestrides ofte alle kjennsgjerninger på en aggressiv måte. Rådgiver kan også være forsvunnet eller kontoret stengt. For kjøper kan det være vanskelig å dokumentere sannheten, fordi alt ligger mange år tilbake i tid. Du som kunde må innen rimelig tid etter oppdraget kreve at rådgiver dokumenterer det han har gjort på dine vegne. Ikke godta unnskyldninger som gir dårlig magefølelse.
3) Pengene forblir i rådgivers egen lomme (bankkonto) ved at han forfalsker dokumenter og «later som» om avgiftene er innbetalt. Kjøperen er i dette tilfellet lykkelig uvitende om at både han og skattemyndighetene er blitt lurt. Skjøtet er jo blitt tinglyst (på feilaktig grunnlag, men tinglyst). Ofte blir denne svindelen aldri oppdaget fordi det «reelle» offeret her er skattemyndighetene, og de tar jo bare noen få stikkprøver her og der. Kjøper har strengt tatt ikke blitt «lurt» fordi hans kjøp er tinglyst. Men saken er nesten verre enn i tilfelle 2 ovenfor. I dette tilfellet har kjøper uforvarende blitt gjort til medskyldig i skattesvik. Hvis saken oppdages er det fordi skattemyndighetene i en stikkprøve ser at det aldri ble innbetalt penger til tross for at papirene sier det motsatte. Problemet for kjøper i dette tilfellet er at skattemyndighetene retter tilbakebetalingskrav mot ham, og ikke mot rådgiver. Kanskje til og med politianmeldelse. Deretter er det kjøpers eget problem å fremme regresskrav mot rådgiveren. Denne typen svindel kan ikke gjennomføres uten at noen på eiendomsregisteret jobber på lag med svindleren. Likevel klarer ofte rådgiveren å «sno» seg unna med unnskyldninger om at det skjedde en «feil» osv., fordi skattemyndighetene i første rekke er interessert i at pengene blir innbetalt.
Den konkrete historien som gjorde meg oppmerksom på en slik straffbar og grovt uetisk praksis foregår på Costa Blanca, faller inn under tilfelle nr. 3 ovenfor. Min klient oppdaget først at noe var på «ferde» da han mottok et krav fra spanske skattemyndigheter på godt over 40.000 euro. Etter å ha gjort en del undersøkelser på hans vegne så jeg at kravet var grunnlagt i manglende innbetaling av dokumentavgift da han noen år tidligere kjøpte sin feriebolig i Spania. Dette fremsto som merkelig siden kjøpet var tinglyst. Alle involverte parter, både notarius publicus X, eiendomsregister Y og gestoria Z, var ekstremt fiendtlig innstilt til oss da vi begynte å nøste opp de løse trådene. Ytterligere undersøkelser avslørte at det var levert inn falske papirer på at dokumentavgiften var betalt (noe den ikke var), og kjøpet var derfor blitt tinglyst på uriktig grunnlag. Svindleren følte seg altså trygg på at verken kjøper eller skattemyndighetene ville oppdage at pengene faktisk aldri var innbetalt. Denne konkrete saken er nå i rettsapparatet.
Moralen er: Det er dine penger, så du har krav på å få vite hvordan de har blitt brukt. Krev alltid skriftlig bekreftelse fra rådgiveren på at pengene er kommet til hans konto. Krev alltid skriftlig bekreftelse og spesifikasjon på hvilke utlegg som skal betales med dine penger. Krev alltid full spesifikasjon av utlegg i etterkant, med kopi av alle bilag. Dobbeltsjekk alltid at dokumentavgiften rent faktisk er blitt betalt (skattemodell M 600), f.eks. ved å få utlevert original skattemodell med «betalt-stempel» og original kvittering fra skattekontoret (eller som et minimum kopi av disse dokumentene). Dobbeltsjekk alltid grunnboken i etterkant for å se at kjøpet ditt faktisk er blitt tinglyst. Sørg for at den adressen som er brukt overfor myndighetene er «betjent» av en eller annen, slik at formelle notifikasjoner ikke blir liggende. Hele tinglysningsprosessen etter signatur hos notarius publicus tar ca. 2-3 mnd. Du bør derfor kunne forvente å få bekreftelse på hjemmel og restbeløp tilbakebetalt etter ca. 3 mnd.
0 comentarios :
Publicar un comentario