Aktuelt Spania: DIVERSE JURIDISKE NYHETER VÅREN 2013

I dette nummeret skal vi se på enkelte juridiske nyheter av relevans for skandinaver i Spania.

1) Utveksling av skatteinformasjon: Mange har sikkert fått med seg plikten til å oppgi midler man måtte ha i hjemlandet til spanske skattemyndigheter, via skattemodell 720 (fristen gikk ut 30. april). Plikten påligger alle som er skattebosatt i Spania. Det som ikke er like kjent er at Spania og mange andre land, herunder USA og Norge, stadig inngår internasjonale avtaler om automatisk utveksling av skatteinformasjon på tvers av landegrensene. Norge har inngått slike avtaler med ca. 40 land, og Spania har også mange slike avtaler. Det gjenstår nå svært få såkalte «ekte» skatteparadis, og det blir en større utopi for hver dag å tro at man kan skjule penger i utlandet for skattefuten uten at man samtidig blander seg inn i kriminelle miljøer.

2) Kravet om betalt plusvalia-skatt før tinglysning: Som det ble nevnt tidligere i en av mine artikler i Aktuelt Spania, innførte spanske myndigheter i Lov 16/2012 et nytt krav til dokumentasjon for å få tinglyst kjøp av bolig (fra 1. januar 2013). Det nye kravet i den spanske pantelovens (Ley Hipotecaria) § 254, 5. ledd om at kjøper nå må legge ved den betalte plusvalia-kvitteringen for å få tinglyst kjøpet sitt, har allerede gitt flere praktiske problemer til boligkjøpere. Årsaken til dette er at plusvalia-skatten er en kostnad selger står ansvarlig for å betale. Man ser da at myndighetene har ordnet det slik at kjøper må passe og presse på selger for å være sikker på at skatten blir betalt samtidig med overskjøtingen. Dette har mao. blitt nok et stresselement for kjøper med potensielt svært alvorlige konsekvenser. Ganske raskt forsto myndighetene at de måtte gjøre noe med kommunikasjonen mellom notarius, eiendomsregister og kommunene (som er ansvarlige for plusvalia-skatten) slik at boligkjøpere ikke skulle bli stående uten tinglyst kjøp fordi selger «forsvant» etter salget. Det er nå blitt laget flere avtaler mellom disse tre partene i ulike områder, og der hvor slike avtaler er gjort, er det nå tilstrekkelig at notarius publicus sender en copia simple av skjøtet telematisk til den relevante kommunen (der hvor eiendommen ligger), og får en spesiell kvittering på mottak tilbake. Denne kvitteringen legges ved i kjøpsskjøtet, og dette skal da være tilstrekkelig til å oppfylle det nye kravet i § 254.5. Jeg må understreke at i vårt område (Costa Blanca Nord) er slike avtaler blitt gjort, men ikke i alle deler av Spania er det slik. Det er greit å være obs, og kanskje nevne dette for rådgiveren din, i ditt konkrete kjøp, slik at man er sikker på at dette nye kravet ikke stenger for tinglysning.

3) Forbud mot kortidsutleie av egen bolig: Spanske myndigheter jobber for tiden seriøst med et forbud mot utleie av egen bolig til turister (såkalt korttidsutleie). Dette er forårsaket av illojal konkurranse mot den ordinære hotell- og turistnæringen. I områder som Benidorm-området er tilbudet av leiligheter så enormt at hotellene sliter. Det meste av denne utleien foregår også svart og uten noen form for regulering, moms, avgifter osv. Tankegangen er at om man har kjøpt bolig i Spania, er det for å selv bruke den. Hvis man ønsker å leie ut, skal det fortsatt være lov å gjøre det på langtidskontrakter. Man skal også fortsatt ha lov til å drive korttidsutleie til turister hvis det går via autoriserte og lovlige utleiefirmaer mm. Det er mye som er uklart mht. lovforslaget, så vi får vente og se. Men det er kanskje ikke så lurt å kjøpe leilighet nr. 2 i Spania før dette er avklart. Formålet med lovforslaget er å beskytte spanske arbeidsplasser, og tvinge kortidsturister til å bruke ordinære hotelltilbud mm. Mange andre populære turistbyer har faktisk akkurat samme forbud som det Spania nå vurderer å innføre, og av de samme årsaker. Det er stor uenighet om hvilke konsekvenser det kan få for eiendomsmarkedet i Spania at disse reglene innføres, og foreløpig er det derfor ikke vedtatt.
4) Energisertifikat ved salg av bolig: Fra og med 1. juni d.å. må de som skal selge eller leie ut en bolig ha et spesielt sertifikat som bekrefter energieffektiviteten til boligen. Sertifikatet gjelder i 10 år etter at det er utstedt, og utstedes av en spansk, autorisert tekniker (de samme som kan underskrive andre tekniske og arkitektoniske spesifikasjoner på et bygg). Det er en merking som ligner på det man idag har på hvitevarer osv., og er en forskrift som er utløst av et EU-direktiv. Kravet gjelder alle eiere av fast eiendom, senest fra det tidspunkt eiendommen legges ut for salg eller tilbys for leie, og gjelder også kontorlokaler mm. Det skal ikke være mulig å få overskjøtet eiendom lenger uten sertifikatet, da notaren krever dette for å utstede skjøtet. Den som skal kontrollere etterlevelsen er hver autonome region, og det skal for dette formål skapes et sertifikatregister på regionalnivå. Eiendom som har et boareal mindre enn 50 m2, samt eksisterende bolig som brukes mindre enn 4 mnd. i året og samtidig har mindre enn 25 % av gjennomsnittlig energiforbruk, er også unntatt reglene. Som så mye annet i Spania, det er høyst uklart hvordan reglene skal følges opp, kontrolleres og hvilke konsekvenser det får om man ikke følger regelverket.