DIVERSE JURIDISK «SMÅGODT»

1) Ulovlige bygg: 

Det er vel ikke akkurat noen hemmelighet at det på den spanske kysten finnes utallige ulovlig oppførte boliger og bygg. Dette har vært mulig pga ekstremt svak offentlig kontroll, korrupsjon, vennetjenester og fordi mange har tatt «en spansk en». Situasjonen ble ytterligere forverret for ca. 15-20 år siden da regjeringen til Aznar delegerte omtrent all plankompetanse ned til kommunalt nivå. Byrådene i Spanias 8000 korrupte kommuner gned seg i hendene og det gikk som det måtte gå.

Men regelverket og kontrollene har blitt strengere og strengere, og stadig flere opplever nå at huset man skal kjøpe er ulovlig oppført, eller delvis ulovlig, og det gir komplikasjoner hos notarius publicus og for å oppnå tinglysning av skjøtet. Et vanlig fenomen er at det er gjort påbygg av eksisterende begyggelse uten å byggemelde eller tinglyse utvidelsene. Det er helt vanlig at en villa formelt består av et hus på 100 m2 på ett plan, mens realiteten er 400 m2 over 3 plan, med garasje og svømmebasseng. En godt rådgitt kjøper vil ikke godta dette uten videre. Man må legalisere ulovlighetene. Hvordan gjør man dette?

Vel, tidligere har man kunnet få en arkitekt til å sertifisere at byggene var over en viss alder. Var det over 4 år ville bygget få lov til å stå. Var det mellom 4 og 10 år måtte man betale avgift av det. Var det over 10 år, var det fritt frem med bekreftelsen fra arkitekten i lomma. Vel, nå er grensen for lovlighet økt til 15 år. Den faller nå sammen med avgiftsgrensen. Dette vil i praksis si at hvis bygget ikke er lovlig oppført, har man et betydelig problem inntil 15 år etterpå. Dette vil medføre flere problemer i kjøpsprosessen, særlig for selgere som ikke har rent mel i posen. Det vil være essensielt å sjekke nøye at alle påbygg mm er lovlig oppført. Er det ikke i orden må kjøpet utsettes inntil selger har fått papirene sine i orden, noe som med det nye regimet kan ta tid. Men for den spanske kysten er lovendringen åpenbart positivt, da man må forutsette at ulovlig bygging nå vil reduseres kraftig. 

2) Ny arvelovgivning i Spania og EU: 

I 2012 ble det vedtatt et nytt EU-direktiv om arv innenfor EU-området (unntak for Danmark, England og Irland). Det trår i kraft i august 2015. Det gjelder i prinsippet ikke for nordmenn, men det er grunn til å tro at det likevel raskt vil bli relevant pga tilpasningene som er gjort i Spania. Her er nemlig art. 9 i sivillovboken, som fastslår spansk retts statsborgerprinsipp, endret. Dette betyr at Spania nå vil begynne å anvende samme prinsipp som Norge alltid har hatt, nemlig det såkalte domisilprinsippet. I korte trekke betyr det at man anvender loven i landet avdøde var bosatt, ikke loven i hans statsborgerland. Tidligere har Spania anvendt norsk arvelov for nordmenn bosatt i Spania. Heretter vil det være spansk arvelov som gjelder også for norske statsborgere. 

Skiftet skal også obligatorisk gjennomføres der vedkommende var bosatt. For den typiske «spania-nordmann» vil det mao heretter bli skiftet i Spania etter spansk arvelov. For nordmenn som bare har feriebolig her, og som fortsatt er fast bosatt i Norge, gjelder norsk arvelov. Sistnevnte trenger ikke å bekymre seg, men de som er fast bosatt bør se på om ikke testament bør opprettes. 

Den eneste måten å falle inn under norsk arvelov heretter er at man før død har opprettet spansk notartestamente som spesifikt fastslår at man frivillig ønsker å underkaste seg norsk arvelov istedenfor spansk. Dette kan medføre at mange nordmenn som har skrevet testament de siste årene muligens må ta turen til notarius publicus nok en gang for å endre forrige testament, eller at man nå virkelig har fått god grunn til å gå og lage testament.  

Spansk og norsk arvelov er sånn noenlunde lik, men med en del viktige forskjeller. Spansk arvelov har pliktarv til barn, men den er på 1/3 istedenfor 2/3. Spansk lov har ingen regler om maksimumsbeløp på 1 MNOK slik som norsk arvelov, en regel som gir de med god økonomi større testamentsfrihet. Spansk arvelov tillater at man «forbedrer» stillingen til ett eller noen av barna med inntil 1/3. Det er altså lov å dele 1/3 på 3 barn, og deretter gi 1/3 til ett av disse, slik at de ikke får like mye. Hvis man ikke utnytter denne muligheten, så får mao barna 2/3 med like deler, slik som i Norge. Et sentralt moment er at ektefellens situasjon i skiftet er mye dårligere enn i norsk arvelov, så gjenlevende ektefelle vil komme dårligere ut enn etter dagens situasjon. Dette kan være et godt argument for å enten lage testament eller endre testamentet man har skrevet tidligere. 

BIFROST ADVOKATER ØNSKER ALLE SOM HAR VÆRT I NORGE I SOMMER VELKOMMEN TILBAKE, OG GOD HØST TIL AKTUELT SPANIAS LESERE!

Bifrost Abogados er et norsk-spansk advokatfirma med kontor i sentrum av Alfaz del Pi. Hos oss jobber en norsk advokat, en norsk advokatfullmektig, en spansk advokat og vår sekretær. Skribent i dette nummeret er Thomas Rønning. Bifrost tilbyr bistand til skandinaviske klienter innen de fleste rettsområder.

Read More

Advokatspalte

Spanske myndigheters “jakt” på nordmenns skattepenger

1) Den spanske inkvisisjonen: 

Spanske skattemyndigheter gjennomfører nå en systematisk jakt på utlendingers penger. Der holdningene før var runde og tolerante, går nå tankene mot den spanske inkvisisjonens nådeløse holdninger. Det som her skrives er relevant for de nordmenn som bor fast mer enn 183 dager i året i Spania. 

På Bifrost Advokaters kontor har vi de siste to årene blitt kontaktet av mange norske kunder som har fått kravsbrev fra spanske myndigheter i postkassen. Det er som regel snakk om skattekrav i form av skjønnsligning for likningsår inntil 5 år tilbake, ofte i størrelsesorden 10-15.000 euro pr. person pr. år (!). Vi har hatt ektepar som har fått samlede krav på 100.000 euro, med 14 dagers betalingsfrist. 

Spanske myndigheter søker nå systematisk opp utlendinger og kontrollerer de siste 4-5 år for å forsikre seg om at utlendingen betaler skatt som han skal. Nå godtas ikke lenger påstanden om at man bor formelt i Norge. Det kontrolleres fysisk om man oppholder seg mer enn halve året i Spania, gjerne ved å sjekke bankutskrifter, telefon- og strømregninger mm. 

I bunn og grunn dreier dette seg om at mange nordmenn som juridisk sett er skattebosatt i Spania ikke leverer inn selvangivelse. Enten betaler de til Norge selv om de bor i Spania, noe som er feil. Eller så betaler de verken til Norge eller Spania, noe som også er feil. Vår erfaring er at mange problemer skyldes at gestorian har gitt feil informasjon. Dette gjør at myndighetene blir oppmerksom på vedkommende, og når de da begynner å kontrollere reelle inntekter mv. ser de at det er feil oppgitt. Det er viktig å vite at hvis du er skattebosatt i Spania, så må all inntekt og all formue i hele verden oppgis til spanske myndigheter, ikke bare det du har i Spania

Når dette er sagt, så skal det sies at kravene ofte sendes ut på meget tynt grunnlag, og det er derfor verdt å ta opp kampen mot myndighetene. Bifrost har fått 2 klienter «av kroken» bare siste 14 dager, fordi kravene var basert på feil faktum. Noen ganger ender det imidlertid opp med at man må betale skatten i Spania og søke tilbakebetalt skatt i Norge (ofte 4-5 år tilbake). Likviditetsmessig er det åpenbart dødelig for enhver familieøkonomi. Søk kyndig hjelp hvis du skulle få et slikt kravsbrev i posten – og raskt. Ikke stikk hodet i sanden, spanske myndigheter bruker ikke mange ukene på å beslaglegge kontoen og huset ditt.  

2) Nye regler for gevinstskatt: 

For å gjøre livet enda litt lysere for utlendingene som bidrar til statskassen i Spania, har den spanske regjeringen bestemt seg for å droppe to skattefordeler som vil gjøre at gevinstskatten ved salg av fast eiendom blir svært mye høyere fom. 1. januar 2015. Det er skremmende hvor lite oppmerksomhet lovforslaget har fått. Siden regjeringen har absolutt flertall i Parlamentet, er det mye som tyder på at dette vil bli vedtatt innen kort tid. 

Lovendringen går før det første ut på å fjerne reglene om oppdatering av inngangsverdi. I dag er reglene slik at inngangsverdien aktualiseres med en koeffisient som publiseres hvert år, nettopp for å kompensere for inflasjon, redusert kroneverdi osv. Hvis du kjøpte for f.eks. 90.000 i år 2000, vil koeffisienten din ved salg i år være 1,256, dvs. at din inngangsverdi ikke er 90, men 113.000 €. Fra 2015 blir det altså rene tallverdier som legges til grunn. Dette vil for en typisk boligselger, som kjøpte for ca. 150.000 euro og selger for ca. 300.000 euro, innebære en avgiftsskjerping i størrelsesorden 10-15.000 euro. Det er uklart om dette også vil innebære en økning i 3 % forskuddstrekket ved kjøp, men jeg regner med at den vil gå opp til kanskje 5 % for å ta høyde for økningen i gevinstskatt. 

For det andre, for de som kjøpte hus i Spania før 1. januar 1995 har det hittil eksistert spesielle regler for beregningen av gevinstskatten, med til dels store avgiftsfordeler som i noen tilfeller har redusert skatten til null. Fom. 1. januar 2015 fjernes dette helt. De vanlige reglene gjelder derfor, og siden regelen om oppdateringskoeffisient av inngangsverdien også fjernes fra samme tidspunkt, vil folk som kjøpte husene sine på 80-tallet for 2 millioner pesatas el., nå måtte betale mellom 21 % og 27 %  gevinstskatt på hele den tallmessige verdistigningen. Dette vil åpenbart få konsekvenser i hundertusenkroners-klassen for nordmenn som har store fincaer og gamle villaer kjøpt for 30 år siden som nå ønsker å selge og flytte hjem. 

Hvis man går med planer om salg, vil det være av til dels stor betydning å gjennomføre salget senest 31. desember 2014. Hvis man har skjøte fra før 1994 bør man vurdere ulike måter å unngå et formelt salg i Spania på. Det som utløser alle avgiftene og skattene er formelt hjemmelsskifte i notarialskjøte og tinglyst i grunnboken. Det kan være mulig å finne måter å ta økonomisk gevinst uten å selge eiendommen formelt. Avgiftsendringene kommer på toppen av verdifallet som mange eiendommer har lidt.  

Tatt i betraktning at folketallet i Spania, siden 2011, har blitt redusert med ca. ½ million mennesker hvert år (!), i stor grad pga. tilbakeflytting av utlendinger, så er kanskje dette spanske myndigheters svar på at folk i større og større grad ønsker å flytte hjem? 

BIFROST ADVOKATER 

ØNSKER FORTSATT GOD SOMMER 

TIL AKTUELT SPANIAS LESERE!

Bifrost Abogados er et norsk-spansk advokatfirma med kontor i sentrum av Alfaz del Pi. Hos oss jobber en norsk advokat, en norsk advokatfullmektig, en spansk advokat og vår sekretær. Skribent i dette nummeret er Thomas Rønning. Bifrost tilbyr bistand til skandinaviske klienter innen de fleste rettsområder.

”Informasjon i spalten har informativ karakter, og er ikke ment som en erstatning for profesjonell rådgivning i det enkelte tilfelle. Husk at lover og regler endres i raskt tempo, slik at man må alltid sjekke ”datostemplet” på opplysninger man får. Bifrost Abogados fraskriver seg ethvert ansvar for trykkfeil eller andre typer feil som kan ha sneket seg inn i artiklene. 

Read More

Nye trafikkregler i Spania

Bifrost Abogados er et norsk-spansk advokatfirma med kontor i sentrum av Alfaz del Pi. Hos oss jobber en norsk advokat, en norsk advokatfullmektig, en spansk advokat og vår sekretær. Skribent i dette nummeret er Thomas Rønning. Bifrost tilbyr bistand til skandinaviske klienter innen de fleste rettsområder.

Bifrost Advokater vil heretter skrive en artikkel pr. måned (dvs. annenhver utgave av Aktuelt). I enkelte utgaver vil vi besvare lesernes spørsmål.  

Med virkning fra 9. mai trådte lov 6/2014 om endringer i veitrafikkloven i kraft. Etter mange år med kraftig reduksjon i trafikkdødelighet mm., opplevde Spania i fjor en svak økning i antall ulykker.

Bifrost Advokater skal i denne artikkelen gå gjennom noen av de nye bestemmelsene.

Dog er det kanskje en varslet lovendring, ennå ikke gjennomført, som er mest interessant for nordmenn som bor i Spania. Det skal nemlig strammes betydelig inn på bruken av utenlandskregistrerte biler i Spania. Dette vil resultere i at alle nordmenn som er registert som residente i Spania, vil bli tvunget til å omregistrere de norske bilene sine til spanske skilter. Det er ennå ikke avgjort når denne endringen trer i kraft, ei heller detaljene i bestemmelsene.

Når det gjelder andre endringer, som allerede er trådt i kraft, kan nevnes: 

Bøtene for kjøring i alkohol- eller narkotikapåvirkning øker kraftig, og man mister nå minst 6 punkter på førerkortet for dette forskriftsbruddet (det er 12 totalt på kortet). 

Det blir mye strengere kontroll av barnesikring i bil. Hvis dette ikke er forskriftsmessig kan politiet nå beslaglegge og blokkere bilen på stedet. Det gis forøvrig generelt utvidete fullmakter til politiet for å kunne frata hensynsløse kjørere bilen, som blir solgt i etterkant til inntekt for statskassen. 

Det blir forbudt å kjøre forbi syklister uten å holde minst 1,5 meters distanse til ham/dem. Det blir videre totalt forbudt å bruke programmer el. som advarer mot radarer eller lokaliserer disse. Begge deler kan gi tap av 3 punkter og store bøter. 

Et ganske omstridt punkt er at det er blitt obligatorisk for barn under 16 år å bruke hjelm når man sykler. Det er nå straffbart for foreldrene å la barn sykle uten hjelm.

Fartsgrensene på motorveien til økes til 130 km/t, men denne delen av loven er ennå ikke trådt i kraft. 

Avslutningsvis kan vi nevne at hvis det finnes nordmenn som tror at det fortsatt er fritt frem for fyllekjøring ol. usivilisert oppførsel i trafikken i Spania, så tar de grundig feil. Vi forsvarer jevnlig nordmenn som har gått over streken i så måte. Det er ikke lenge siden statsadvokaten i Benidorm krevde 2 års fengsel, 5 års tap av førerkort og ca. 15.000 euro i bot, for en norsk klient som hadde tatt bilen etter en fuktig bytur lørdag kveld. Hans største tabbe var at han forsøkte å «stikke av» da han ble stoppet, og kjørte ned en politimotorsykkel. Vi lyktes å få til en avtale med aktoratet og han slapp fengsel. Men eksemplet viser hva som kan skje selv for relativt «uskyldige» hendelser. Spansk politi bør man ikke spøke med. 

God sommer!  

Read More

RETTIGHETER VED FORSINKET ELLER KANSELLERT FLY

I dette nummeret skal vi se litt på hovedreglene om forbrukerens rettigheter i møtet med flyselskaper når store forsinkelser eller kanselleringer oppstår. De fleste har nok vært i en slik situasjon, og vet hvor frustrerende og kaotisk situasjonen kan oppleves. Da er det greit å ha klart for seg hvilke rettigheter man egentlig har, fordi du kan ikke forvente at flyselskapene frivillig og uoppfordret skal gi deg det du har krav på (dessverre).

Regelverket finnes i praksis i EU-forskriften CE no. 261/2004. Reglene gjelder for alle flyvninger ut av eller inn i en flyplass som ligger innenfor EØS-området. Juridisk sett deler regelverket inn i 3 typetilfeller: 1) Du blir nektet ombordstigning pga. overbooking. 2) Flyvningen er mer enn 2 timer forsinket. 3) Kansellering av flyvningen.
I alle tre tilfeller eksisterer det rett til en normert erstatning i størrelsesorden 250-600 euro pr. passasjer (størrelsen avhengig av hvor lang flyvningen er). Denne erstatningen er et «plaster på såret» som du har krav på i tillegg til ren utgiftsrefusjon, tilbakebetaling av flybilletten, mat, drikke osv. I prinsippet stenger ikke disse reglene for krav om ytterligere erstatning hvis man mener å reelt sett ha tapt enda mer penger, men ytterligere erstatning kan bare kreves i de ordinære domstoler. Når man tar stilling til passasjerenes rettigheter, må hendelser og avvik på reisen måles opp mot den reisekontrakten du har inngått med flyselskapet (grunnleggende sett at de skal ta deg fra A til B på visse tidspunkter).

Ad. 1 - overbooking: Flyselskapet er pliktig til å forsøke å finne passasjerer som frivillig godtar å fly på et annet tidspunkt. Hvis man likevel må nekte ombordstigning til passasjerer, har selskapet rett til å gjøre dette. Hvis passasjeren ikke godtar å bli stående igjen og ønsker å heve kontrakten med flyselskapet, skal flybilletten tilbakebetales, og omkostninger med reise fra flyplass tilbake hjemstedet mm. dekkes. Hvis han godtar å ta et senere fly via ombooking, har han krav på forpleining om dette tar mer enn 2 timer. I begge tilfeller har passasjeren krav på den den normerte erstatningen på inntil 600 euro.

Ad. 2 - forsinkelse: Ved forsinkelser utover 2 timer har passasjerene krav på forpleining. Hvis forsinkelsen medfører overnatting, er selskapet pliktig til å stille hotell til disposisjon. Ingen passasjer skal måtte godta å sove på flyplassen. Hvis forsinkelsen er på over 4 timer (tidsgrensen er noe avhengig av flyvningens lengde), utløses i tillegg retten til den normerte erstatningen på inntil 600 euro. Hvis forsinkelsen varer utover 4 timer kan du også velge å heve kontrakten, og i tillegg til normerstatningen få tilbakebetalt flybilletten + utgiftsrefusjon for reise til/fra flyplassen.

Ad. 3 - kansellasjon: Selskapet har de samme plikter her som under pkt. 1 og 2, og passasjerene de samme rettigheter. Dette vil i praksis si at du ved kansellering av flyvningen har krav på en erstatning som plaster på såret. Du har videre krav på utgiftsrefusjon, eventuelt at et akseptabelt reisealternativ stilles til din disposisjon. Hvis flyselskapet har informert deg mer enn 2 uker før kanselleringen, og gitt deg et reelt alternativ, har du ikke krav på den normerte erstatningen. 

Unntak fra reglene finnes alltid. I dette tilfellet er unntaket flyselskapene ofte forsøker å forsvare seg med, en regel fra retspraksis som sier at hvis kanselleringen/forsinkelsen skyldes «ekstraordinære omstendigheter» som selskapet ikke kunne ha unngått uansett hvor gode rutiner de hadde hatt, så er det ikke grunnlag for erstatningskrav fra passasjerene, eventuelt at disse reduseres til halvparten. Det er en tendens hos selskapene til å forsøke å skyve «alt mulig» inn under dette unntaket. 

Klager må først fremmes til flyselskapet. Hvis du ikke får medhold der, fremmes kravet innenfor forvaltningssystemet ulike steder avhengig av landet reklamasjon fremmes. I Norge er det hos Transportklagenemda og i Spania er det Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA). Krever man erstatning utover reglene i EU-forskriften, må ordinært søksmål tas ut og vanlige regler om bevis osv. vil bli anvendt.

Høsten er over oss, selv om vi foreløpig ikke merker den så godt her i Alfaz del Pi. BIFROST ADVOKATER ønsker uansett både nyankomne og veteranene velkommen tilbake i varme og deilige Spania, og vi ser frem til en flott høst og en skyfri vinter. 

Read More

ØKTE AVGIFTER VED KJØP AV HUS OG PANTELÅN

I dette nummeret skal vi se på de nye regionale reglene som ble innført i Decreto Ley 4/2013 fra Valencia-myndighetene den 2. august 2013, og som trådte i kraft den 6. august. Når du leser dette, er altså reglene allerede gjeldende.

Reglene innebærer en betydelig økning i avgiftene for kjøp og salg av fast eiendom, opptak av lån og andre operasjoner som må gjøres hos notarius publicus og tinglyses, samt en skjerping av arveavgiften (særlig for de som er fast bosatt i Valencia-regionen).

Det står ordrett i motivene til loven at den innføres for å øke inntektene til Valencia-regionen slik at det budsjetterte underskuddet for 2013 ikke skal bli større enn forutsatt. Siden de eneste som kjøper eiendom for tiden er utlendinger, er det nok en gang i praksis kjøpelystne utlendinger som må betale for vanstyret i regionen. 

1) Dokumentavgiften øker fra 8% til 10 %: De som har vært noen år i Spania husker sikkert at det ikke lenge siden dokumentavgiften på eiendomskjøp var på «bare» 6 %. Så økte den til 7, deretter 8, og nå altså 10 %.  Avgiftsøkningen utgjør ca. 6-8.000 euro for en typisk norsk boligkjøper i Spania. For kjøp av nyoppført bolig er det fortsatt moms på 10 % + stempelavgift, dvs. totalt 11,5% av kjøpesummen. Til sammenligning kan det nevne at avgiften i Norge er 2,5%.

Noen få kjøpergrupper nyter godt av en lavere sats. Det er verdt å merke seg at uføre, som har godkjent uføregrad i Spania, bare betaler 4 % dokumentavgift. Det er også verdt å merke seg at fast bosatte personer under 35 år får avgiften på 8 %.

Avgiften på bruktkjøp av biler mm. øker til 6 %. 

2) Stempelavgiften øker fra 1,2 % til 1,5 %: Stempelavgiften er en avgift som betales til regionalmyndighetene i ulike sammenhenger. Dette er et et tinglysningsgebyr som for bare noen år siden var på 1 %, deretter opp til 1,2 % og nå altså til 1,5 %. Et pantelån vil f.eks. nå koste mer. Et eksempel: Et pantelån på 200.000 euro vil nå koste 4.500 euro i stempelavgift, fordi avgiften beregnes ut fra panteobligasjonens pålydende (den såkalte TRH) som vanligvis ligger ca. 50 % over lånebeløpet. For et lån på 200.000, vil altså obligasjonens pålydende vanligvis være 300.000, og derfor avgiften 1,5 % av sistnevnte beløp, ergo 4.500 euro. Et kjøp av ny bolig med pantelån vil mao. ha en omkostning på 13% og et brukt kjøp på 11,5 %, bare i lokale avgifter. 

3) Arveavgift: På generelt grunnlag kan man si at avgiftene skjerpes. Selv om en del fribeløp økes, så er det slik at bonifikasjonen på avgiftsbeløpet reduseres fra 99 % til 75 %. Dette innebærer i praksis at de aller fleste vil betale betydelig mer i arve- eller gaveavgift. Disse reglene berører ikke utlendinger med feriebolig, da endringene bare gjelder for de tilfeller hvor både avøde/giver og arvinger/mottaker har vært residente i Valencia-regionen i flere år. Så for vanlige, norske arvinger (som regel voksne barn bosatt i Norge), er arveavgiften uendret, mens den for residente i Valencia-regionen er blitt skjerpet. 

4) Frist for å presentere dokumenter: Fristene for å tinglyste dokumenter endres fra 30 virkedager til 1 kalendermåned, dvs. fra dato til dato. Dette er veldig viktig at rådgivere, meklere osv. biter seg merke i, da det er sentralt å levere inn originalpapirene i tide for å opprettholde den dagbokførte prioriteten i grunnboken. Leveres papiret inn èn dag for sent, vil f.eks. et utlegg som er gjort i mellomtiden gå foran. Siden mange salg nå skjer pga. selgers betydelige betalingsproblemer, er problemstillingen svært relevant. Her må ikke kjøpers rådgiver tabbe seg ut, da er veien til erstatningsansvar kort. 

Sommeren er vel da avsluttet for de fleste, og BIFROST ADVOKATER ønsker de av Aktuelt  Spanias lesere som har tilbrakt sommeren i Norge velkommen tilbake til Spania. 

Read More

LOVENDRING FOR HUSLEIEAVTALER

I dette nummeret skal vi se på de nye reglene som trådte i kraft for husleieavtaler den 6. juni 2013. Generelt kan man si at lovendringene legger opp til en økning i avtalefriheten mellom utleier og leietaker.

1) Man må nå ha energisertifikat for å leie ut bolig. Har man ikke det, kan man få bot på inntil 1.000 euro.

2) Ved utleie av bolig reduseres nå obligatorisk utleietid på 8 år (hvis leietaker ønsker) til 4 år. Dette gjelder som sagt bare fast bolig. Man kan fortsatt avtale kortere leietid hvis formålet ikke er boligutleie.

3) Partene kan kreve endringer i husleien etter 3 år. Man kan også kreve leien reforhandlet, ikke bare oppjustert etter IPC (spansk konsumprisindeks). Dette innebærer at både leietaker og utleier kan kreve betydelige reduksjon/økning av prisen.

4) Leietaker skal ha rett til å kunne pusse opp eller forbedre boligen, men samtidig kunne kreve fradrag for dette i fremtidig leie. 

5) Det blir enklere for leietaker å si opp en langvarig husleieavtale uten å måtte erstatte utleier. I spansk husleierett frem til nå har det ikke vært en alminnelig adgang til oppsigelse, men kontraktene har vært såkalt «tidsbestemte», og en leietaker som ville ut før avtales sluttdato hadde kommet, har hittil måttet betale erstatning til utleier. Nå skal leietaker kunne komme seg ut med 1 måneds oppsigelsestid, med mindre noe annet er spesifikt avtalt.

6) På den annen side skal det bli enklere for utleier både å få kastet ut dårlige betalere, og å få tilbake huset sitt hvis han selv trenger det.

7) En som kjøper fast eiendom med leieboer på kjøpet, trenger ikke å respektere leieavtalen med mindre den er tinglyst i eiendomsregisteret. Dette gjør at de som leier på langtidsleie for fast bolig, helt klart bør kreve at leieavtalen lages hos notarius publicus og tinglyses.

8) Myndighetene skal lage et register over dårlige husleiebetalere, som skal være offentlig tilgjengelig og som man kan bestille «sertifikater» fra for å se om potensiell leietaker er oppført der. Listen skal baseres på rettskraftige dommer mot dårlige betalere.
BIFROST ADVOKATER ønsker en fortsatt god sommer til AKTUELT SPANIAS lesere!

Read More